{"id":3408,"date":"2021-04-16T09:28:35","date_gmt":"2021-04-16T07:28:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.allensbach-hochschule.de\/?p=3408"},"modified":"2021-04-16T09:28:35","modified_gmt":"2021-04-16T07:28:35","slug":"lockdown-effects-right-to-rent-reduction-etc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.allensbach-hochschule.de\/en\/lockdown-effects-right-to-rent-reduction-etc\/","title":{"rendered":"Effects of the lockdown: Right to rent reduction etc.?"},"content":{"rendered":"

F\u00fcr viele Unternehmen stellt sich in der Wirtschaftskrise in Folge der Corona-Lockdowns die Frage nach einer Mietminderung. Eine gesetzliche Neuregelung schafft\u00a0die M\u00f6glichkeit, die von jeweils beiden Parteien nicht verschuldete Situation des Lockdowns interessengerecht zu l\u00f6sen. Damit soll nicht das gesamte Risiko bei einer Partei liegen.<\/em><\/p>\n

From\u00a0Prof. Dr. Patrick R\u00f6sler<\/a>, Rechtsanwalt, Professor f\u00fcr Bankrecht an der\u00a0Allensbach University<\/a><\/strong><\/p>\n

Gerade die vom Lockdown in der Pandemie schwer getroffene Branchen wie der station\u00e4re Handel, die Hotelbranche, Fitnesseinrichtungen etc. k\u00e4mpfen seit Beginn der Corona-Krise um ihre wirtschaftliche Existenz. Ein wesentlicher Kostenblock sind\u00a0Mieten<\/strong>, welche bezahlt werden m\u00fcssen, obwohl weder Verkauf noch Dienstleistung in den R\u00e4umen stattfinden darf. Kann der Mieter die Miete nicht mehr bezahlen, werden in der Folge dem Vermieter die Einnahmen fehlen. Zudem wird er seinen vermutlich vorhandenen Bankkredit nicht mehr bedienen k\u00f6nnen. Daher stellt sich immer wieder die Frage nach einer Mietminderung. Die Bank wird sich \u00fcberlegen, ob sie ihren Kredit \u00fcberhaupt noch zur\u00fcckerh\u00e4lt. Daneben ist offen, wie sich der Wert ihrer Kreditsicherheit entwickelt, regelm\u00e4\u00dfig einer Grundschuld, wenn die Immobilie nicht mehr oder nur noch teilweise vermietbar ist. Fallende Mieteinnahmen bedeuten in aller Regel auch fallende Werte f\u00fcr die Immobilie.<\/p>\n

Gesetzliche Regelung zur Mietminderung<\/strong><\/h3>\n

In dieses komplizierte Geflecht hat nun der Gesetzgeber aufgrund der Pandemiesituation eingegriffen. Wirkliche L\u00f6sungsm\u00f6glichkeiten finden sich im Gesetz nicht, diesen Ball hat der Gesetzgeber quasi den Vertragsparteien zugespielt. Grunds\u00e4tzlich gilt, dass vertragliche Vereinbarungen einzuhalten sind. Um hier dennoch ein Tor f\u00fcr Verhandlungen zu \u00f6ffnen, hat der Gesetzgeber mit einer neuen Vorschrift in Art. 240 \u00a7 7 EGBGB (Einf\u00fchrungsgesetz zum BGB \u2013 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch) eine neue Regelung geschaffen. Diese aufgrund der Pandemie aufgetretene Situation zwischen Mieter und Vermieter ist ein Fall des\u00a0Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/strong>.<\/p>\n

Dieses Rechtsinstitut ist in \u00a7 313 BGB geregelt und war bereits lange vor der Schuldrechtsreform (2002) entwickelt worden. In der seit 30. Dezember 2020 geltenden zus\u00e4tzlichen Regelung im EGBG hat der Gesetzgeber die Verhandlungsposition der Gewerbemieter gest\u00e4rkt. Klargestellt wurde, dass \u00a7 313 BGB\u00a0in der Pandemie grunds\u00e4tzlich Anwendung findet. Damit appelliert das Gesetz an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien. Es gilt eine\u00a0widerlegliche Vermutung<\/strong>, dass Corona-Schlie\u00dfungen einen Fall der St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage im Sinne von \u00a7 313 BGB im Verh\u00e4ltnis zwischen dem Vermieter und dem gewerblichen Mieter darstellen.<\/p>\n

Anwendung in der Praxis durch die Rechtsprechung<\/strong><\/h3>\n

In der Rechtsprechung ist im Grundsatz anerkannt, dass der Gewerbemieter das Verwendungsrisiko der Mietsache tr\u00e4gt. Neben mietrechtlichen Anspr\u00fcchen kommt aber auch ein Anspruch auf Anpassung aus \u00a7 313 BGB in Betracht. Der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage f\u00fchrt in der Regel zur Minderung der Miete. Dazu existiert inzwischen eine ganze Reihe an Urteilen zur Mietminderung, die Verfahren sind auch bereits an den Oberlandesgerichten angekommen.<\/p>\n

So hat das OLG Dresden zugunsten des Mieters entschieden und eine Mietminderung um 50 Prozent zugelassen. Das OLG Karlsruhe dagegen hat dem auf Zahlung klagenden Vermieter Recht gegeben, weil der Zustand der Mietr\u00e4ume die Nutzung als Verkaufs- und Lagerr\u00e4ume weiterhin erlaube. Mieterinnen und Mietern sei es nur dann wegen Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage unzumutbar, den vollst\u00e4ndigen Mietzins zu zahlen, wenn ihre Inanspruchnahme ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeintr\u00e4chtigen w\u00fcrde und auch die Interessenlage des Vermietenden eine Vertragsanpassung erlaube. Am Ende wird man auf die Leitlinien des BGH (Bundesgerichtshof) warten m\u00fcssen. Es ist jetzt schon klar, dass es immer auf die konkreten Umst\u00e4nde des Einzelfalles ankommt und sich pauschale\u00a0Mietminderungen<\/strong>\u00a0verbieten.<\/p>\n

Auswirkungen auf das Vertragsverh\u00e4ltnis\u00a0zwischen\u00a0Vermieter und Bank<\/strong><\/h3>\n

F\u00fcr Vertr\u00e4ge, die keine Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse sind, \u00e4ndert sich durch die gesetzliche Regelung zun\u00e4chst nichts. Auf Vertr\u00e4ge zwischen Vermieter und Bank findet die Neuregelung\u00a0im EGBGB\u00a0also keine Anwendung. Dennoch kann nat\u00fcrlich ein Fall des Wegfalls\u00a0oder der St\u00f6rung\u00a0der Gesch\u00e4ftsgrundlage vorliegen. Dies ist aber f\u00fcr den jeweiligen Einzelfall allein nach den Voraussetzungen des \u00a7 313 BGB zu beurteilen. Es kommt also darauf an, ob sich Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert haben und ohne die die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen h\u00e4tten, wenn sie diese Ver\u00e4nderung vorausgesehen h\u00e4tten. Dann kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.<\/p>\n

Dabei gebietet der\u00a0Grundsatz der Vertragstreue<\/strong>\u00a0aber, dass vom Vertrag nur dann abzugehen ist, wenn eine derartig grundlegende \u00c4nderung der ma\u00dfgeblichen Umst\u00e4nde vorliegt, dass ein weiteres Festhalten an der urspr\u00fcnglichen Vertragsregelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis f\u00fchren w\u00fcrde. Gerade das Risiko unvorhersehbarer Rechts\u00e4nderungen wie einem Verkaufsverbot f\u00fcr den Handel geh\u00f6rt nicht zu den normalen wirtschaftlichen Risiken, die jedermann selbst zu tragen hat. Im Fall einer dadurch bedingten \u00c4quivalenzst\u00f6rung kommt deshalb eine Vertragsanpassung auch im Verh\u00e4ltnis zur Bank in Betracht.<\/p>\n

Mit dem Darlehensnehmer eine einvernehmliche L\u00f6sung finden<\/h3>\n

Zur Grundlage des Vertrages muss bereits die Situation geworden sein, dass der Kreditnehmer als Vermieter auftritt und mit den Mieteinnahmen den Kredit jedenfalls teilweise tilgen will. Der Bank muss diese Tatsache also bekannt sein. Dies l\u00e4sst sich aus dem Verwendungszweck des Kredits, aus einer erfolgten Abtretung der Mietzinsanspr\u00fcche zur Sicherheit o.\u00e4. nachweisen. In dem Fall kann davon ausgegangen werden, dass Bank und Vermieter den Vertrag so geschlossen h\u00e4tten, dass der Vermieter diesen auch mit einer reduzierten Miete h\u00e4tte bedienen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Und obwohl der Kreditnehmer ebenso wie sein Mieter das Verwendungsrisiko des Kredit wie jener der Mietsache zu tragen hat, k\u00f6nnte ein Gericht durchaus zu dem Ergebnis kommen, dass auch im Verh\u00e4ltnis Bank und Vermieter eine Vertraganpassung aufgrund der St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage geboten ist.\u00a0Die durch die Pandemie verursachte \u00c4quivalenzst\u00f6rung besteht in beiden Vertr\u00e4gen, dem Mietvertrag und dem Darlehensvertrag. Allerdings besteht im Darlehensvertrag keine gesetzliche Vermutung, die Nachweislast f\u00fcr dem Vermieter gegen\u00fcber der Bank ist also h\u00f6her als die des Mieters gegen\u00fcber dem Vermieter.<\/p>\n

Die Bank wird jedenfalls sp\u00e4testens auf Nichtzahlung der f\u00e4lligen Raten reagieren. Dabei wird sie von ihrem vertraglichen Rechten wie Nachbesicherung nach Nr. 13 AGB-Banken bzw Nr. 22 AGB-Sparkassen wohl zun\u00e4chst eher genau so wenig Gebrauch machen wie von ihrem K\u00fcndigungsrecht nach Nr. 19 AGB-Banken bzw. Nr. 22 AGB-Sparkassen. Es bietet sich nach dem Leitbild des \u00a7 313 BGB an, mit dem Darlehensnehmer eine einvernehmliche L\u00f6sung der Ratenreduzierung oder Stundung zu treffen. Das gilt, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nach Ende des Lockdowns wieder nachkommen\u00a0und der Vermieter damit seinen Kredit wieder bedienen\u00a0kann.<\/p>\n

Fazit zur Mietminderung<\/strong><\/h3>\n

Im Ergebnis schafft die Neuregelung im EGBGB also die M\u00f6glichkeit, die von jeweils beiden Parteien nicht verschuldete Situation des Lockdowns aufgrund der Pandemie interessengerecht zu l\u00f6sen, sodass nicht bei einer Partei das gesamte Risiko liegt. Im Verh\u00e4ltnis Vermieter zu seiner Bank ist diese Vorschrift zwar nicht einschl\u00e4gig, dennoch wird sich die Bank nach M\u00f6glichkeit im Sinne des \u00a7 313 BGB auf den Kreditnehmer zubewegen, um ihren R\u00fcckzahlungsanspruch am Ende abzusichern und f\u00fcr beide Seiten eine tragbare L\u00f6sung zu finden.<\/p>\n

Weiterf\u00fchrende Literatur<\/strong>: Jordans, ForderungPraktiker 2021, abrufbar unter\u00a0https:\/\/www.fch-gruppe.de\/Beitrag\/18147\/gesetzliches-mietminderungsrecht–auswirkungen-auf-darlehensvertraege<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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